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港股100强评选之大湾区地产行业:香港向右,新加坡向左
发布时间: 2019-03-22 12:34    来源:财华智库网

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大潮涌珠江,澎湃又一年。

风樯动,龟蛇静,起宏图。2019年,对于中国而言,注定是不平凡的一年。对于港珠澳大湾区而言,更是充满希望与激情的一年。

2月18日,尚未过完己亥年传统农历春节,中共中央、国务院便发布了《粤港澳大湾区发展规划纲要》,推进人才、资本、信息、技术等创新要素跨境流动和区域融通,为站在新的历史起点上珠三角9+2城市未来的发展指明了方向。

缘起

时光回溯到七年前,2012年12月,党的十八大刚刚胜利闭幕,习近平总书记随即亲赴改革开放最前沿广东进行考察。考察期间,习总书记对广东提出“三个定位、两个率先”的殷切期望,要求广东成为“发展中国特色社会主义的排头兵、深化改革开放的先行地、探索科学发展的试验区,为率先全面建成小康社会、率先基本实现社会主义现代化而奋斗”。

“三个定位、两个率先”的提出,既是对广东改革开放长期走在全国前列的肯定,也是对广东未来发展方向的前瞻性指引。

六年之后的2018年,在改革开放四十周年之际,习总书记再次踏上广东这片改革的热土,并在这里向世界宣示“改革不停顿,开放不止步”。

我们可以看到,紧扣发展与融合这个主题,《粤港澳大湾区发展规划纲要》和习总书记的讲话是一脉相承的。亦是在新的历史条件下,大湾区未来发展的不二法门。

为响应党中央、国务院、习总书记的号召,财华社紧跟政策导向,聚焦大湾区,梳理出整个大湾区各个板块的投资机会。本篇聚焦在地产领域,对大湾区的地产行业前景及行业内公司未来进行前瞻性的展望,希冀为投资者带来一场地产投资的饕餮盛宴。

路径

谈到房地产,则绕不开香港模式与新加坡模式之辩。对两种模式进行模糊理解,可以简单认为,一个是市场导向,一个是政府主导。

香港是一个典型的自由经济体,政府基本上不参与市场经济的任何事项。在房地产市场上,政府亦秉持此原则,虽然也修建了大量的公屋与一定量的居屋提供于市民,但是在整体的政策导向上,仍然是坚持房屋供应以私人机构为主导,政府的房产政策以不妨碍私人房地产业的发展为准则。特别是在首任特首董建华先生的“八万五”建屋计划对香港带来的巨大冲击之后,其后历届政府再也没有勇气改变这一政策导向。

与香港模式相对应的,则是以政府为主导的新加坡模式。同是华人社会,香港与新加坡走出了不同的发展路径。如果说香港是西方社会治理模式的一个翻版,虽远居南洋,新加坡的集权主义治理方式无疑是华人传统文化在海外的延续。在房地产市场上,新加坡开国领袖李光耀先生提出的“居者有其屋”的目标。并通过建立了廉租房-组屋-共管公寓三层保障房制度,实现了大部分市民的住房需求,数据显示,有超过80%的人口居住在新加坡政府提供的组屋内,通过购买商品房实现住房需求的比例仅占10%有余。同时,由于组屋供应庞大且价格比较稳定,新加坡市场的商品房也无上涨动能,价格常年保持稳定。

不同的发展模式产生出不同的外溢效应,市场化有冲劲,但是无后劲。香港的房地产市场发展到今天,造就了大批“劏房”存在,社会贫富差距极其悬殊,阶层撕裂,社会动荡不堪,长期停滞不前;有赖于房地产市场的健康稳定,新加坡在发展的道路上成功转型,GDP以及人均GDP亦如开挂般一路上扬,超越了虽拥有背靠大陆的优势,却一直停滞不前的香港。

不同地区之不同发展模式,对应于地产行业而言,意味着不同的生存环境与发展机遇。翻看于港交所上市的恒生指数50成分股可以看到,扣除内资背景和个别澳门部分博彩公司,港资背景的成份股多为地产开发商。而贵为香港豪门的四大家族,也清一色是建立在对房地产,尤其是香港地产的经营之上。

而反观新加坡交易所,海峡时报指数的成份股则表现出充分的行业多元性,只有两家成份股为房地产开发商。而其中具有新加坡背景的房地产开放商只有凯德集团(SGX:C31)一家。显示出在政府为主导的新加坡房地产市场,开发商缺乏成长的土壤。

未来

自20世纪末内地房地产市场开始进行“房改”以来,经过几年的探索,2003年8月12日,国务院发布了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发【2013】18号),在这一“国字号”的《通知》中,“调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”成为文件的核心思想。以此为标志,内地的房地产政策导向上,确立了全面学习香港的市场化模式,市场化正式成为国内房地产市场的政策取向。在这一政策导向之下,中国内地的城市化进程实现了突飞猛进的发展,基本建成了全国各地市容市貌的现代化。

沧海横流,方显英雄本色。在这样浩浩荡荡的历史进程中,华夏大地涌现出一批批在地产领域挥斥方遒的领军企业和风云人物。碧桂园(02007-HK)、中国恒大(03333-HK)、融创中国(01918-HK),深耕内地的港资长实集团(01113-HK)及新鸿基地产(00016-HK)等,即是其中的代表企业。此诸等公司,亦是港股100强之入围企业。而各个代表企业的领军人物,杨国强、许家印、孙宏斌、李嘉诚、郭炳联等先生,则是地产行业杰出的代表人物。

他们代表的,不仅仅是个人,更代表着一个时代的辉煌。

随着内地房地产行业往纵深的发展,其弊端亦日益显现。特别是随着房价的持续走高,加大了营商成本,助长了整个社会的投机之风。对国民经济的绑架亦日益明显。十八大以后,党中央审时度势,根据新时期国民经济的形势,对地产政策进行了调整,提出了“房住不炒”的政策导向,并在十九大报告中明确指出:“坚持’房子是用来住的,不是用来炒的’定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

毫无疑问,作为受政策影响非常明显的行业,新的时代已经开启,中国的现代化后半程,在房地产政策上,正式转向新加坡模式。

2018年8月3日,改革开放的最前沿,深圳市紧跟中央精神,发布了适应于深圳本地的《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房供应与保障体系的意见》,在该意见中,深圳市提出,自2018年起,新增居住用地中,人才住房、安居型商品房和公共租赁住房用地比例不低于60%,普通商品房用地为40%左右。两者比值为6:4;在住房上,提出至2035年,新增建设筹集各类住房170万套,其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。两者比值亦接近6:4。

风起于青萍之末,浪成于微澜之间。政策的转向,必然造就一个新的大时代的到来。

因为,新加坡模式有一个重要的特征,即地产开发商的生存空间非常之小。放眼未来,“活下去”真的不是万科的噱头,而是每一个房企都实实在在需要面对的课题。

对于已经入选港股100强的地产开发商而言,不论过去多么成功,只代表取得了进入新时代的入场券。面对房地产行业的下半场,如何紧跟时代与政策,未雨绸缪,在时代的变幻之中立于不败之地,财华社邀请您参与我们的港股100强,见证过去,筹谋未来。



(责任编辑:finet)
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